大家さんは『値上をしたい』と考えるだろうし、入居者は『値下げしたい』と考える事は、当たり前の事かと思います！
では、いつ賃料交渉を行った方が良いのかと言うと、一般的には賃貸契約更新時期かと思います。
ここでは、大家さん(管理会社)から更新時に値上げ交渉の連絡が来た際の対応方法を記載したいと思います。
- 更新時期に大家さん（管理会社）から賃料値上げについての連絡がきた。
- 賃料値上げに応じないなら契約更新をしないと言われた。
- 賃料値上げの際の上手な対応方法を知りたい。
色々な事が想定されると思いますが、上記３つに絞って記載します！
私が管理会社に勤めていた際に、オーナーから指示されて実際に入居者と交渉していました・・・( ;∀;)
１点だけ先にお伝えしたい事は、『普通借家契約』であれば、基本的には値上げ交渉は断っても大丈夫です！
この記事を読むことで、
- 普通借家契約・定期借家契約とは
- 大家さん（管理会社）が値上げしたい理由
- 値上げ交渉を断っても問題ないケース
- 交渉次第で賢く賃料を下げる方法
などが分かると思います。
値上げ交渉がきて不安になっていた方が、少しでも安心していただけると幸いです。(∩´∀｀)∩
1.契約内容の確認
まず始めに新規契約した際の『賃貸借契約書(以下、契約書と記載します。)』の確認をしましょう。
もし契約書を紛失してしまったという方は、大家さん（管理会社）に連絡して写し（コピー）を貰えないか確認してください。
通常、契約書は大家さんと入居者がそれぞれ１部ずつ保管しています。
大家さんと入居者の両者が契約書を保管していなかった・・・という事もありました（笑）
そして、契約書が『普通借家契約』または『定期借家契約』のどちらかを確認してください。
『定期借家契約』の場合、賃料値上げを断る事は難しいと思われます。
・普通借家契約とは
普通借家契約とは、一般的な賃貸借契約の事です。
契約期間が通常2年で設定されているかと思います。※1年や３年といった場合もありました。
更新時期（契約期間の満了時期）には、入居者が希望すれば契約は更新できるので、長く住み続けることが可能です。
また、基本的には入居者が保護される契約内容(法律や条例でも)になっているため、大家さん(管理会社)からの一方的な都合による退去を押し付ける事は、出来ません。
普通借家契約について、国土交通省・ホームページを記載しておきますので、更に詳しく知りたい方は下記よりどうぞ。
色々な意味で非常に難しい内容です・・・(゜- ゜)
・定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約の事です。
契約の更新がないため、契約期間の満了時期がくると入居者は退去しないといけない契約となっています。
ですが、大家さん(管理会社)と入居者の両者が合意すれば、契約期間の満了後に再契約する事が可能です。
しかし、多くの場合、再度『定期借家契約』にて再契約する事になるかと思われます。
なぜこの様な契約があるのかというと、「一時的に不在となる自宅を貸し出す」「将来住む予定のある自宅を期間限定で貸し出す」や「建て替えを予定しているので、短期間で退去させたい」など、大家さん（管理会社）側の考えがある為です。
メリットとして、普通借家契約に比べると割安な家賃で入居できるケースが多いです。
定期借家契約についても、国土交通省・ホームページを記載しておきますので、もっと詳しく知りたい方は下記よりどうぞ。
ストレートに、非常に難しい内容です・・・(´Д｀)
2.値上げ交渉を断るかどうかの判断
前述の通り『定期借家契約』は、更新時の賃料値上げを断る事は難しいと予想されます。
理由は、大家さん（管理会社）からの交渉内容にもよると思いますが、再契約時に賃料値上げを断ると再契約が出来なくなり、退去しないといけなくなるからです。
そもそも、定期借家契約で賃貸に住んでいる事が珍しいケースです。
元々割安の賃料が設定されている可能性があるので、再契約時(更新時)に値上げされる可能性が高いことを考慮して契約した方が良いと思います！
『普通借家契約』では、前述の通り入居者が保護されている契約（法律や条例）となっているので、賃料値上げを拒否しても、住み続ける事が可能です。
ですが、大家さん(管理会社)も人間です。
断り方次第では、関係が悪化して入居者が不利になる（住みづらくなる）事も想定されます。
大家さん（管理会社）からの交渉内容にもよりますが、ご自身が許容できる範囲で交渉に応じる事ができないかを一度考えてみても良いかと思います。
そして、結果お断りする事になってもなるべく低姿勢かつ謙虚な気持ちで、相手を不愉快にさせる発言を避けながらコミュニケーションをとる事をお勧めします！
・賃料値上げの理由を考察
なぜ賃料値上げをしてくるのか？と直接大家さん(管理会社)に聞いても本当の答えは返ってこない可能性は高いです。
- 大規模修繕工事(エントランスや建物の外壁の補修、エレベーターの取替・新設など)を行いマンション価値が上がった為。
- 地価が上昇したことにより納付する税金が増え、その分を賃料に上乗せする為。
- 近隣周辺や同マンションの賃貸価格の上昇が起こり、その是正の為。
- 投資用に購入した物件の為、物件価格(物件価値)を上げる為にも１円でも高く部屋を貸し出したい為。
色々な理由付けが考えられますが、どれも入居者側にとっては「しったことか！」という感じですよね・・・(;´･ω･)
大規模修繕を行う（やって欲しいと言ってない）理由で、値上げをすることに了承いただいた入居者もいました！
・値上交渉を受けいれて、実質値下げさせる方法（更新料がある場合のみ）
これは、あくまで１つの実例ですので参考程度に。。
結論から先に記載しますと、
「賃料増額を受ける代わりに、更新料を免除して欲しい」と交渉してみる事です。
賃料値上げの理由が「投資用に購入した物件の為、物件価格(物件価値)を上げる為にも１円でも高く部屋を貸し出したい為。」であれば、上記交渉の余地があると思います。
その理由を具体的な数字を挙げながら解説します。
絶対ではありませんが、物件価格を「年間賃料収入÷還元利回り」で計算している場合があります。
「年間賃料収入÷還元利回り」の計算では、還元利回りを5％として物件全体の賃料が6万円UPすると、物件全体の価格が120万円UPするという計算になります。
物件価格の計算方法なんて普通に生活していたら知る機会はないですよね（汗
この計算方法を利用して、交渉を持ち掛けます。
（例）
賃料+共益費：10万、更新料：10万、にて賃料5,000円の増額交渉があった場合
交渉（返答）内容：増額3,000円なら受け入れる代わりに、今後の更新料を無料して欲しい。
上記例の場合、毎月の賃料3,000円UPすると年間36,000円の収益UPとなり、物件価格が72万円UPします。
その代わり、更新料（2年に1度の10万円の収入）が今後入ってこない場合でも
「増益72万÷更新料10万≒約7回 ⇒ 約7回×2年間（更新は2年に１度）＝約14年」
約14年間物件が売れない場合に大家さんが損する計算となりますが、恐らくほとんど場合、数年(14年以内)で物件の売却が決まってしまうでしょう。
それよりも先に入居者が退去してしまって、新しい入居者が住んでいる事の可能性が高そうです。
つまり、上記例では、更新料を免除してでも3,000円の増額を受け入れて住み続けてもらった方が、大家さんとしてはメリットが大きいと判断される可能性が高いと思います。
あくまでも勝手な想定と予測です(^_^;)
大家さんの状況は分からないので参考程度にしてくださいね！
実質値下げになる理由は、（引き続き上記の例で）更新料が免除となると2年間で10万の支払いが減ることになります。
「10万÷24ヵ月（2年間）＝約4,166円 となり月額4,166円の減額 」という計算になり増額した3,000円を加えても「4,166円－3,000円＝1,166円」となり1,166円の減額となる感じです。
ですが、そんなに上手く話が進むことは少なく、再度交渉が入り「増額3,000円、更新料は1回（又は2回）だけ無料」が落としどころになるのではないか？と想定されます。
更新料1回（又は2回）無料になれば、次に更新料が発生するまでに引越しを検討するか増額交渉を断るかと選択する（検討する）余地が広がると思います。
色々と想定できる事がありますが、今回のシミュレーションはここまでとしたいと思います。
3.まとめ：大家さん(管理会社)と交渉した上で、断るかどうか判断しよう！
賃料値上げ交渉が来た場合の対処法を記載してみました！
今回お伝えしたかったポイントをまとめるとこんな感じです。
- 契約内容の確認をする。『普通借家契約』と『定期借家契約』のどちらか。
- 基本的には、普通借家契約であれば値上交渉を断っても大丈夫です。
- 値上げ交渉の内容を確認して、交渉に応じるか判断する。
- 交渉する際は、なるべく低姿勢で謙虚な気持ちをもち、相手を不愉快にさせる発言を避けながらコミュニケーションをとる事をお勧めします！
私が値上げ交渉をしていた際は、約5割くらいのお部屋が賃料値上げに応じていただきました。
正直びっくりするくらいの高い成功率だったのでは？と思います。
今回の記事が読者の参考になれたら嬉しいです！
また、コメントなどでご指摘や不明点がありましたらお気軽にご連絡ください。
返答できない事もあると思いますが、できる限り返信したいと思います。|дﾟ)
それでは、以上です。
UPSTART!！(=ﾟωﾟ)ﾉ
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